Фото В. Капустина
Фото В. Капустина

Кризис и стройка

За круглым столом «Северного рабочего»

Возникшие экономические условия больнее всего ударили по строителям. Тем не менее в Северодвинске продолжают действовать проекты по реконструкции, модернизации и строительству новых объектов. Что же мешает развитию инвестиционных проектов в нашем городе? Кризис, законодательная база или монополии? Как облегчить долю инвестора? Об этом и многом другом говорили участники «круглого стола», состоявшегося в редакции нашей газеты по теме «Острый спрос на инвесторов». К обсуждению были приглашены основные заказчики строительства. А именно: представители администрации города — мэр М.А. ГМЫРИН, начальник управления строительства и архитектуры О.А. Черепанов, начальник управления земельных отношений и экологии А.И. ШИМЧУК, депутаты городского Совета Т.И. МАКУРОВА, Н.Н. АНДРИЕВСКАЯ, инвесторы и предприниматели — один из учредителей группы компаний ЦУМ Д.И. ДАНИЛОВ, депутаты областного Собрания председатель комитета по строительству В.Е. КАЗАРИНОВ и председатель комитета по экологии А.А. ФАТЕЕВ, заместитель директора Северо-Западной компании И.А. КРЫЛОВ, директор МУП ЖКК О.Н. ВАРЗУНОВА. В беседе также приняли участие консультант ЗАО «Модерн-Медиа» О.В. ГОЛУБЦОВА, обозреватель «Северного рабочего» Н.Н. КОЖАНОВА, руководитель службы маркетинга газеты Н.Е. ШЕВЦОВА. Вела «круглый стол» заместитель редактора Р.А. ЕВГЛЕВСКАЯ.


В сетях обременений
— Самое главное — в городе есть территории, где можно строить, — начал Михаил Гмырин. — Но за-стройщик в самом начале сталкивается с непростыми для него условиями и обременениями. Энергетики, к примеру, говорят: «Хочешь возвести дом — построй сначала подстанцию и только в этом случае получишь необходимое согласование». И так — по каждому объекту. В Северодвинске необходимо добиться внедрения инвестиционной программы энергетиков, как это сделано в Архангельске. Буквально накануне мы встречались по этому поводу с руководителем Архэнерго Юрием Ямпольским. Договорились, что в этом году будем такую программу разрабатывать.
— Застройщик должен просто заплатить за подключение, — поддержал тему Алексей Шимчук. — Во многом по причине невыполнимых условий в прошлом году не состоялось десять аукционов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под жилищное строительство. Сетевики при этом выставили сначала одни технические условия, потом другие.
О накате монополистов-сетевиков, необходимости противостоять ему говорили практически все участники «круглого стола». Каждый из подрядчиков сталкивался со сложностями по подключению электричества, прокладке канализации или водопровода.
— В областном департаменте по тарифам мы уточнили законодательную базу этой стороны дела, — говорит Дмитрий Данилов. — Конечно, за трансформатор, например, плата должна быть пропорциональна энергопотреблению строящегося объекта. Энергетики соглашаются. Но говорят при этом: «Ждите, пока мы не наберем всех инвесторов на этот ваш трансформатор».
Сколько ждать? Те, кто сталкивался с подобным, понимают: можно и не до-ждаться. На этот случай должна быть инвестиционная составляющая со стороны, какой-то фонд. Хотя и в этом случае условия для застройщиков не будут равными.
Разговор о монополиях продолжился обсуждением целесообразности принадлежности акционерному обществу «Севмаш» системы водоснабжения города. Хорошо бы новому руководству города принять водоканал на свой баланс. Ведь не на Севмаш, а к мэру идут с вопросами, касающимися водоснабжения, и население, и инвесторы. Поэтому муниципалитет больше заинтересован в развитии городского водопровода, нежели завод.
Обсудили и возможность альтернативы электрическим сетям с приходом в наш город природного газа. Он дешевле угля. Зато затратна существующая схема подключения. Есть вопросы у экологов. Привлекательный вариант — локальные газовые станции на микрорайон, какие практикуются в Москве.
Михаил Гмырин развил тему:
— Да, определенную часть затрат, связанных в основном с коммуникациями, город должен взять на себя. И это удешевляет в итоге квадратный метр жилья. В бюджете текущего года на строительство заложена определенная сумма, и она должна быть освоена. А вот бюджет на следующий год должен, считаю, учитывать такую перспективу.

Земля — кому?
Существует мнение, что свободных площадей для строительства в городе нет, все они уже распределены. Но пустыри по-прежнему «украшают» город...
Комментируя эту ситуацию, Алексей Шимчук сослался на действующее земельное законодательство, которым для строительства на предоставленном участке предусмотрен трехлетний срок, не включая проектные работы. Сегодня для многих таких участков уже приближается час «икс», для большей части из них срок за-стройки истекает в следующем году. С такими застройщиками администрация проводит необходимую работу. Ситуация анализируется и держится под контролем.
На сегодня для строительства домов на территории Северодвинска предо-ставлены 176 земельных участков. Площадь застройки — порядка 1,4 миллиона кв. м. Из них 47 участков для индивидуального жилищного строительства. Под малоэтажное для комплексного освоения — два земельных участка общей площадью 183 тысячи кв.м. Для других жилых домов — 54 земельных участка, 294 тысячи кв. м земли. А для остального строительства, не связанного с жилищным, — 73 земельных участка.
Застройщики испытывают серьёзную нехватку средств, то есть кредитов. Как повысить инвестиционный спрос? Чем привлечь инвестора? Возможный вариант — предлагать не только право аренды земельных участков, но и аукционы по продаже земельных участков в собственность. Тогда под залог уже собственной земли застройщик мог бы получить соответствующий кредит в банке.
Есть еще опыт Московской и Ленинградской областей. Там приняты законы субъекта Федерации об участии органов местного самоуправления в инвестиционной деятельности. Это позволяет местной администрации участвовать в строительстве долями, которые могут быть не только деньгами, но и, например, незавершенным строительством, за что и получать определенное количество вводимого жилья. Предлагаем и нашему областному департаменту разработать аналогичный закон.
Но привлечь внимание инвестора к дому, где планируется и муниципальное жилье, на взгляд некоторых участников встречи, сложно. Поскольку человек с более высоким социальным статусом едва ли захочет соседствовать рядом с теми, кто получит жилье по очереди, — возникнет постояннодействующий социальный конфликт. Примеры такие есть. Поэтому частным инвесторам сотрудничать с бюджетами невероятно сложно.

Спрос и предложения
Разговор зашел о покупательной способности населения и ценах на жилье. Жестко прозвучало заявление Виктора Казаринова о нецелесообразности снижения цены за кв. м. «Спрос на новое жилье тех, кто может заплатить. Он будет утолен полностью, если в Северо-двинске достроятся шесть жилых домов, которые сейчас находятся в той или иной степени готовности. В условиях кризиса о частных инвесторах в это дело можно забыть на несколько лет, — убежден В.Е. Казаринов.— Строительство жилья в это время, или точнее безвременье, может идти только на средства бюджета — муниципального, областного, федерального или каких-либо программ, ежели такие появятся. Еще одна потенциальная возможность — создание некоммерческих жилищных фондов, законопроект о которых внесен на рассмотрение в Госдуму. Для инвесторов же наиболее привлекательно не жилищное, а коммерческое строительство — торговых, развлекательных центров».
Д.И. Данилов продолжил разговор о необходимости стимулов для инвесторов, об условиях развития экономики.
— Ставка кредита на сегодняшний день минимум 22%. И то его не получить. Инвестировать жилой объект при таких условиях — дело убыточное заранее. Пока ставки не упадут, невозможно развиваться ни строительству, ни производству вовсе. Правительство вроде как об этом задумалось. Сначала, насколько я понимаю, ставки поднимались для того, чтоб соответствовать рыночным. Но рынок в России в основном спекулятивный. Мы рассчитывали на инвестиционные подходы, в том числе западные. Но сегодня и это рискованно. Сохраняется большая угроза девальвации рубля.
Сошлись на том, что многие из поднятых вопросов — не муниципального уровня. Федеральные законы. Федеральные программы. На местах по этому поводу очень мало что можно решить. Но в том, что происходит, по мнению Данилова, есть один плюс: надежда на ускорение процесса либерализации рынка. Потому что когда «падают» нефтяные деньги, власти начинают задумываться: за счет чего жить... Новое направление разговору придала Ольга Голубцова:
— Забудем о ставках и технических условиях. Зададимся вопросом: для кого строить? Северодвинск стареет, исчез «город колясок». Молодёжь уезжает. Здесь некуда пойти, и гостям нечего показать. Мне кажется, прежде всего нужно создать инфраструктуру для молодёжи, чтобы город развивался. Без этого никакие инвестиционные проекты никому не будут нужны.

Планы и реалии
Олегу Черепанову задали вопрос: «Будет ли соблюдаться комплексная застройка города?»
— Именно так и планировалось строить, готовилась проектная документация. Процентов 60 затрат возлагалось на застройщика, 40% — на муниципалитет, а это создание объектов инфраструктуры: дороги, тротуары, инженерные сети, благоустройство и т.д. Застройщику оставалось только построить сам дом. Но с кризисом всё изменилось: законодательно земля выделяется бюджету без аукциона и безвозмездно при условии, что строиться здание будет только за счёт средств бюджета, без возможности привлечения других источников. Все остальное жилье может строиться на земельных участках, которые выделяются только по результатам аукциона.
Тем не менее градостроительный план и впредь будет соблюдаться. Приоритетным остается и комплексный подход. Причем как при реконструкции, так и при новом строительстве. Ведь это позволяет сосредоточить силы и возможности на развитии инженерных сетей. Есть в планах застроить многоэтажными домами 84-й квартал. Но это в лучшие времена. Сегодня важно достроить дома, которые начаты, и поддержать фирмы, которые их строят. А то, что в восточной части города земельные участки не будут выдаваться до окончания разработки планировочной документации, как раз и послужит целостности предполагаемой здесь застройки. Планируются здесь малоэтажные дома и блокированного типа, и индивидуальные, и многоквартирные, но не выше трех-четырех этажей.
Устрашающ вид старых кварталов города. Ольге Варзуновой, несколько лет занимавшейся модернизацией домов на ул. Советской, удалось сохранить достойный вид района на пересечении ее с пр. Ленина.
— Необходимость модернизации остро возникла, когда спилили тополя и «деревяшки» предстали «во всей красе». Сейчас важно облагородить район на пересечении ул. Ломоносова и пр. Ленина, где стоят с заколоченными окнами два дома, в которых живет всего 12 семей. Мы поднимали вопрос, почему бы не продать землю в центре города под застройку с обременением инвестора. Уже удовлетворены 80 судебных исков по переселению из подобных домов. А для города получается двойная очередь.
Татьяна Макурова поддержала эту идею. Она добивалась ее реализации в предыдущих депутатских созывах.
Зашел разговор и о программе переселения из ветхого жилья.
— А у нас пока изменений нет, — прокомментировал мэр.— Параметры на переселение из ветхого жилья в 2009 году — 6 000 кв. метров, то есть три дома.
Оживленно обсуждали участники дискуссии плюсы, которые можно извлечь из кризиса. Это стабилизация рынка, развитие малого и среднего бизнеса. «Рынок позволяет сконцентрироваться на главном», — сказал Михаил Гмырин.
Мэр в целом весьма позитивно оценивает перспективу развития города при условии совместных действий власти, бизнеса, градообразующих предприятий.
Мы выслушали мнение инвесторов и заказчиков. Немаловажно, что думают обо всем этом строители. «Северный рабочий» приглашает подрядчиков к разговору.

МНЕНИЕ КОРОТКОЙ СТРОКОЙ
Кризис: новые возможности или опасность?
Виктор Казаринов:
— Наверху приходит понимание, что от одной нефтяной трубы зависеть нельзя.
Михаил Гмырин:
— Кризис заставляет задуматься, сконцентрироваться на главном.
Игорь Крылов:
— Единственный плюс: слабый умирает быстрее — сильные остаются.
Дмитрий Данилов:
— Возможно, кризис заставит власть поддерживать не только монополии, но и малый и средний бизнес.

Подготовить к печати Подготовить к печати

Статья: Кризис и стройка
Дата публикации: 13 мая 2009

Автор(ы): Наталья Шевцова и Нина Кожанова
Кол-во статей у автора - 27
Рубрика статьи: Бизнес

 

Комментарии закрыты

РЕКЛАМА




Создание сайта
mArtMedia